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【预告登记】预告登记有何效力 查看(437)  [2018-6-24]
  (一)保全权利的效力。目前通常的不动产交易过程中,在双方不动产转让合同签订后,办理不动产转让登记会有一段时间,有时甚至会很长。在这段时间内,不动产所有权人与受让人之间的地位是极不平等的,受让人虽然在法律上有要求不动产所有权人交付不动产的权利,但这种权利仅限于不动产所有权人本身,不能及于第三人。一旦不动产所有权人在这段时间内将该不动产转让给善意第三人,并且办理了登记手续,受让人就难以要求第三人返还不动产,而只能要求不动产所有权人承担违约责任,其购房目的必然落空。而且,在实际履行中受让方往往先行支付房款,然后进行过户登记,发生“一房二卖”的情况后,往往会钱房两空,无论采取何种措施,其风险无法完全避免。不动产预告登记可以起到限制不动产所有权人对不动产的处分的作用,可以有效地避免“一房二卖”的情况发生。
  (二)顺位效力。预告登记的顺位效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权,因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。《德国民法典》第883条第3款规定:“请求权以权利的给予为目的的,按照预告登记来确定该项权利的顺位。”《日本不动产登记法》第7条第2款也规定:“已进行假登记时,本登记的顺位,依假登记的顺位。”赋予预告登记顺位效力的原因在于:预告登记毕竟是暂行性的,其要么转为本登记,要么丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候,其所具有的顺位自然应当转归为本登记,只有这样才能更有效地保障债权人的合法权益。《物权法》对预告登记的顺位效力没有规定,但是由于《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统—登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”因此,可以在将来的不动产登记立法中对这个问题加以明确。
  (三)完善效力。预告登记已经表现出将来权利的效力,比如在破产或强制拍卖中预告登记已经被当成将来完整的权利看待。预告登记具有破产保护效力,即在相对人陷入破产时且请求权的履行条件并未成熟,期限尚未到来,则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力,同样适用于相对人死亡,其财产纳入继承程序的情形,即继承人不得以继承为由要求涂销预告登记。
  上述三种效力为预告登记的基本效力,此外,学者们还从第三人角度提出,预告登记还具有“预警的效力”,即预先提醒告诫第三人预告登记将来会有本登记的效力。预告登记具有预警效力的合理性在于,预告登记将存在于一定不动产之上的“债权请求权”予以登记公示,使其取得对抗力,从而警告本登记完成前的第三人不应当无视预告登记的存在,相反,其应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性,从而不为妨害预告登记所保全的权利之行为,而且,第三人也不能以不知预告登记为由为善意之抗辩。

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